Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası M.2-d ile riskli yapıyı tanımlar. Buna göre;

Ekonomik ömrünü tamamlayan, yıkılma ve ağır hasar alma riskli taşıyan, bu hususlardan biri veya hepsinin tespiti teknik incelemeler sonucu yapılmış olması bir yapının RİSKLİ YAPI tanımına uyması için yeterlidir. 

RİSKLİ YAPI tespiti bir binanın depreme karşı dayanıklılığı ve güvenliğini değerlendirmek için yapılan işlemdir. Bu işlem riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinin en önemli aşamasıdır. Bu işlem sonucu bina riskli veya güvenli olarak sınıflandırılır. Riskli olarak sınıflandıran binalar riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci kapsamında yıktırılarak yeniden inşa edilebilir veya güçlendirme çalışması ile güvenli bir hale getirebilinir.

Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulacaktır.

RİSKLİ BİNALARDA kentsel dönüşüm süreci öncelikle kapsamlı tespit başvuru sürecinden geçer. Bu süreç ilgili belgelerle birlikte tespiti yapacak olan kuruma yapılmasından itirazların değerlendirilme aşamasına kadar olan kısmı kapsar. Öncelikle riskli yapı tespiti için dilekçe hazırlanır ve tespiti yapacak kuruma veya kuruluşa ilgili dilekçe yanında belgelerle birlikte ibraz edilir. Tespiti yapma yetkisi olan kurumlar, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, belediye kamu kurumları olabileceği gibi bakanlık tarafından lisans almış özel kurum veya kuruluşlar olabilir. 

• Başvuru dilekçesi
• Başvuruyu yapanın Tapu belgesi 
• Bina projesi
• Başvuruyu yapanın kimlik fotokopisi
• A.R.A.AT. Sisteminden alınacak inceleme formu 
• İskan belgesi 

Bu belgeler tespiti yapılacak kuruma sunulur. Bunun üzerine müracaat edilen kurum binayı inceler. Bu inceleme kapsamlı bir incelemedir. Karot ve numune testleri alınır ve alına numuneler laboratuvar ortamında incelenir. İncelemeler sonucu kurum bina hakkında riskli yapı tespiti raporu hazırlar.

Hazırlanan rapor maliklere tebliğ edilir. Bu tebligat sistemi 2023 kanun değişikliğiyle bir takım değişikliklere uğramıştır. Önceden maliklere teker teker tebligat gönderilirken günümüzde rapor sonucu bina riskli çıkmışsa söz konusu riski yapı tespitinin bir sureti yapının üzerine asılır. Bunun dışında malikler e-devlet üzerinden raporu görebilirler. Tebligat işlemi gerek malikler gerek tapuya olsun yasal zorunluktur. Bir başka değişle tespiti yapan kurumun tespit sonucunu hem maliklere hem de tapuya tebligat usulüne uygun bildirim yapmak zorundadır. Tapu müdürlüğü riskli yapı tespit bilgisini, tapuya şerh düşer. 

Riskli olarak tespit edilen yapı için maliklere iletilen tebligatta yapının riskli olduğu sebebiyle birlikte tahliye işlemleri için 60 günden fazla olmamak üzere bir süre verilir.  Belirtilen süre içinde yapı tahliye edilmemişse bir defaya mahsus 30 günlük ek süre verilir. Tahliyeden sonra riskli yapının yıkımı başlayacaktır. 

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm sürecinde bina ortak karar protokolü riskli bina tespit edilen binanın akıbetinin ne olacağının kara verilmesidir. Bu protokol resmi belge niteliği taşır. Riski binalarda kentsel dönüşüm sürecinde oldukça önemli rol oynayan bu protokol aynı zamanda hak sahiplerinin yükümlüklerini belirler. 

PROTOKOLDE;

• BİNANIN ADRESİ ADA PARSEL BİLGİLERİ
• KAT MALİKLERİ LİSTESİ VE ARSA PAYLARI 
• RİSKİ BİNA TESPİT RAPORUNUN ÖZETİ
• BİNANIN YIKILMASI VEYA GÜÇLENDİRME KARARI
• YAPILACAK İŞLERİN PLANU VE TAKVİMİ
• HAK SAHİPLERİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
•  İMZA TARİHİ VE İMZALAR 

gibi bilgiler yer almalıdır. Oy birliği veya salt çoğunluk ile hazırlana protokol yetkili kuruma onay için sunulur. Kurum protokolü inceler, eksik varsa eksiklerin giderilmesini ister. Şayet eksik yoksa onaylar ve kentsel dönüşüm sürecini başlatır.

09.11.2023 tarih 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 10. Maddesi kapsamında “en az üçte iki” ibareleri “salt” şeklinde değiştirilmiştir.

Yeni kentsel dönüşüm kanunu, önceki yasaya nazaran kentsel dönüşüm işlerini hızlandırmayı amaçlamaktadır. Bu nedenle yapılan değişikliklerden biride karar yeter sayısına ilişkin olmuştur. Buna göre eski kanunda yer alan 2/3 oy çoğunluğu aranması değiştirilmiştir. Yeni yasada karar yeter sayısı salt çoğunluk olarak değiştirilmiştir. Salt çoğunluk oylamaya katılanların yarısından bir fazlası ile sağlanan çoğunluktur. 

Karara katılmayan maliklerin arsa payları anlaşmayı sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Açık artırmadaki değer ÇEVRE ŞEHİRCİLİK ve İLKİM BAKANLIĞI veya KENTSEL DÖNÜŞÜM BAKANLIĞI tarafından belirlenen arsa payının rayiç değer üzerinden başlatılır. Satılan arsa payı üzerinden elde edilen gelir kat malikleri arasında hisseleri oranında paylaştırılır. 

Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenecektir. Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde,  Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.

Riskli bina tespitine yapılan itirazları, 4’ü Üniversitelerce ve 3’ü Bakanlıkça belirlenen ve 7 üyeden oluşan Teknik Heyet inceleyecektir. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır. İtiraz sonucunda binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde tapuya konulan şerh kaldırılacaktır.

Kanuna göre, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilecektir. Burada amaç, vatandaşı mağdur etmek değil, tam aksine can güvenliği bakımından, vatandaşın riskli olan bir binada oturmasına engel olmaktır. Yani, vatandaşın hayat hakkının gözetilmesi söz konusudur.

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.

Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilir.

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.

Kentsel dönüşüm süresince maliklerin, kiracıların ve sınırlı aynı hak sahiplerine devlet destekli kira yardımı alma hakları vardır. 

• Kat maliklerine 18 ay boyunca kira yardımı yapılır. Her ay ödemesi yapılır. 
• Kiracılara ise 2 aylık kira yardımı yapılır. 2 aylık kira yardımı tek seferde yapılır. 
• Sınırlı sayıda hak sahiplerine ise kira yardımı 5 aylık bir tutar üzerinden yapılır ödem yine tek seferde yapılır  

• Bağımsız bölümü gösterir tapu belgesi,
• Arsa paylı tapular için, nüfus müdürlüğünden alınan adrese dayalı nüfus kayıt örneği veya üzerine kayıtlı olan son üç aya ait elektrik, su, doğalgaz
• veya telefon faturalarından birisi,
• Nüfus cüzdanı fotokopisi,
• Riskli bina tespit raporu inceleme formu,
• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı nüfus kayıt örneği,

ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuracaktır.

Riskli binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenler;

• Nüfus cüzdanı fotokopisi,

• Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi üzerine kayıtlı su, elektrik, telefon,

doğalgaz faturalardan birisi veya riskli binada oturduğunu gösteren nüfus

müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği,

• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı

nüfus kayıt örneği,

ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvuracaktır.

Riskli binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak işyeri işletenler;

• Nüfus cüzdanı fotokopisi,

• Kiracı veya sınırlı aynı hak sahibine ait vergi levhası,

• İşyerinin tahliye edildiğine dair güncel vergi levhası,

ile İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvuracaktır.

6306 sayılı Kanun uyarınca, yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaftır. Ayrıca kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralardan da banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmaz

İstanbul’un kentsel dönüşü için "yarısı bizden" kampanyası ile kentsel dönüşüme giren her bir konut için 1,5 milyon TL destek verilecek. bunun 700 bin TL’si hibe, 100 bin TL’si tahliye desteği, 700 bin TL’si de kredi desteği olarak verilecek. verilen kredi ilk yıl faizsiz, 10 yıl vadeli olacak.